Blog

Cele mai frecvente greseli ale cumparatorilor. Cum pot fi evitate?

Numeroși cumpărători, în special cei aflați la început de drum, comit adesea erori recurente în procesul de achiziție. Aceste greșeli, deși frecvente, pot fi prevenite printr-o documentare riguroasă prealabilă și prin apelarea la expertiza unor specialiști în domeniu. În continuare, vă prezentăm câteva dintre cele mai frecvente greșeli întâlnite în rândul cumpărătorilor, alături de recomandări concrete pentru a le evita cu succes.

1. Nepregătirea financiară – o capcană frecventă

A ) În cazul  achiziției prin intermediul unui credit bancar: Una dintre cele mai comune greșeli ale cumpărătorilor aflați la prima tranzacționare este lipsa unei planificări financiare riguroase. Mulți cumpărători pornesc în procesul de achiziție fără să solicite o simulare a creditului imobiliar pe care urmează să-l acceseze sau o  preaprobare a creditului ipotecar. Această neglijență poate duce la limitarea opțiunilor disponibile, întârzieri în tranzacție sau chiar imposibilitatea de a continua procesul de cumpărare.

Este esențial de menționat că există o diferență clară între simularea și preaprobarea unui credit: simularea este o estimare orientativă, menită să ofere o idee generală despre valoarea ratelor lunare și condițiile de creditare, fără ca banca să analizeze în detaliu situația financiară a solicitantului. Pe de altă parte, preaprobarea implică o analiză detaliată a veniturilor și a istoricului de credit, în urma căreia banca emite o aprobare de principiu. Aceasta oferă un cadru clar privind suma maximă ce poate fi obținută, oferind cumpărătorului o bază sigură pentru luarea deciziilor și evitarea blocajelor ulterioare.

B) Pe lângă prețul de achiziție al imobilului, trebuie luate în calcul și o serie de costuri adiacente care, adunate, pot deveni semnificative: comisioanele notariale, taxele de tranzacționare, comisioanele agenției, precum și cheltuielile post-achiziție – cum ar fi renovările, modificările interioare, mobilierul, inclusiv costurile legate de mutare.

O evaluare realistă a bugetului total, încă din etapa inițială, nu doar că previne eventualele blocaje financiare, ci oferă și un avantaj important în procesul de negociere și luare a deciziilor.

Pentru a evita această greșeală, elaborați un buget detaliat care să includă toate cheltuielile implicite și adiționale. Consultați-vă cu un agent imobiliar sau cu un consultant financiar pentru estimări realiste. De asemenea, este esențial să păstrați o rezervă de urgență pentru cheltuieli neprevăzute – apar întotdeauna mici ajustări înainte de achiziție sau nevoi neașteptate după achiziție.

2. Neglijarea verificărilor juridice

O altă greșeală majoră în procesul de achiziție imobiliară este ignorarea sau minimalizarea verificărilor juridice esențiale. Mulți cumpărători cred, în mod eronat, că  pentru o proprietate atrăgătoare vizual și financiar, detaliile legale sunt doar o formalitate și nu ridică probleme legislative. În realitate, ele pot ascunde riscuri majore. Actele de proprietate incomplete, lipsa extraselor de carte funciară, posibilele ipoteci sau litigii pot bloca finalizarea tranzacției. De asemenea, situații precum lipsa autorizațiilor de construire sau extinderi si modificari nedeclarate pot duce la complicații legale costisitoare.

Pentru a vă proteja investiția este important să parcurgeți o serie de etape. Solicitați și analizați extrasul de carte funciară actualizat pentru a verifica situația juridică a imobilului (proprietar legal, ipoteci, interdicții de vânzare etc.) Verificați actele de proprietate – inclusiv istoricul tranzacțiilor – pentru a vă asigura că nu există probleme de succesiune sau litigii. Consultați un notar sau un agent imobiliar cu experiență, mai ales în cazul unor proprietăți cu istoric complex. Asigurați-vă că imobilul respectă reglementările urbanistice și că toate modificările au fost autorizate și înscrise în documentele oficiale.

Verificări juridice esențiale care nu trebuie omise

Atunci când vine vorba de achiziția unei locuințe, documentele de bază nu sunt suficiente. Există o serie de aspecte juridice suplimentare care, dacă sunt ignorate, pot conduce la întârzieri, blocaje sau chiar litigii costisitoare. Iată ce trebuie verificat cu atenție:

Revendicări sau notificări în cartea funciară: Este important să se verifice dacă există înscrieri privind revendicări, litigii în curs sau cereri de restituire a imobilului aspecte întâlnite frecvent în cazul proprietăților mai vechi. Orice astfel de înscriere poate afecta validitatea tranzacției.

Regimul juridic al terenului: În cazul achiziției unei case, este esențial ca terenul să fie intabulat și să aibă același regim de proprietate cu construcția. Problemele de acest tip pot împiedica obținerea autorizațiilor sau accesarea unui credit. De asemenea, diferențele între proprietarul terenului și cel al clădirii pot bloca accesul la autorizații, finanțare bancară sau dreptul de proprietate deplin.

Coproprietate, uzufruct, drepturi de folosință: Unele imobile pot avea înscrise drepturi de uzufruct, abitație sau coproprietate. Acestea limitează dreptul de folosință exclusivă și trebuie fie eliminate, fie clar reglementate înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

Autorizația de construire și recepția lucrărilor: În cazul construcțiilor noi sau al celor care au suferit modificări, este obligatoriu ca imobilul să dispună autorizație de construire și un proces-verbal de recepție finală. În lipsa acestor documente, construcția poate fi considerată ilegală, iar cumpărătorul se expune unor riscuri majore.

Riscurile antecontractelor nesemnate la notar: Încheierea unui antecontract fără autentificare notarială nu oferă suficiente garanții legale. Pentru a proteja ambele părți și a bloca eventuala vânzare către un alt cumpărător, este recomandat ca antecontractul să fie semnat în fața notarului și, acolo unde este posibil, înscris în cartea funciară.

3. Lipsa unei evaluări obiective a proprietății

Atunci când vine vorba de achiziția unei locuințe sau a unui spațiu comercial, deciziile sunt adesea influențate de factori subiectivi: aspectul estetic, prima impresie sau dorința de a încheia rapid tranzacția. Totuși, ignorarea unei evaluări obiective a proprietății poate duce la investiții supraevaluate sau nepotrivite scopului propus. Printre aspectele frecvent omise de cumpărător se numără starea reală a construcției (instalații electrice, sanitare, izolație, finisaje), eficiența energetică, orientarea, potențialul zonei și compararea prețului cerut cu valorile de piață pentru proprietăți similare.

Pentru a lua o decizie rațională trebuie să luați în calcul o evaluare profesionistă a proprietății, realizată de un agent imobiliar cu experință sau un evaluator autorizat, ceea ce vă oferă o imagine clară asupra valorii reale. De asemenea, este important să aveți în vedere prețurile altor imobile similare din zonă.

Estimarea corectă a valorii unei proprietăți – dincolo de aparențele din mediul online

Una dintre cele mai frecvente greșeli în procesul de achiziție sau vânzare a unui imobil este utilizarea ofertelor publicate online ca principal reper pentru stabilirea valorii reale a unei proprietăți. Este important de înțeles că prețurile afișate pe platformele imobiliare reprezintă prețuri solicitate, nu prețuri de tranzacționare – iar diferența dintre cele două poate fi semnificativă.

Un agent imobiliar cu experiență își bazează evaluarea pe anunțurile din piață, ci pe date concrete, vânzări anterioare, extrase din contractele de vânzare-cumpărare înregistrate oficial. Aceste date provin din surse credibile, precum portofoliile agențiilor, rapoarte OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) sau alte baze de date furnizate de instituții oficiale, și oferă o imagine mult mai precisă a valorii de piață.

În procesul de evaluare, un profesionist ia în calcul multiple variabile: localizarea exactă a imobilului, etajul, orientarea cardinală, anul construcției, tipul de compartimentare, gradul de renovare, calitatea finisajelor, dar și dotările de care beneficiază (balcon, centrală proprie, aer condiționat etc.). Toate aceste variabile sunt comparate cu proprietăți similare vândute recent, fie în zona respectivă, fie în arii rezidențiale comparabile din punct de vedere al valorii de piață.

Rezultatul acestei analize este identificarea unui preț corect pe metru pătrat, care, înmulțit cu suprafața utilă a imobilului, oferă o estimare veridică și realistă a valorii de piață. Astfel, o evaluare făcută de un agent profesionist se bazează pe fapte, nu pe așteptări, percepții sau așteptări subiective.

Din păcate, în lipsa unui sistem public și transparent care să ofere acces la istoricul real al tranzacțiilor imobiliare, publicul larg nu are acces la aceste informații și este adesea expus la o imagine distorsionată a pieței. De aceea, multe proprietăți sunt listate la prețuri nerealiste, nejustificate, ceea ce duce la o supraevaluare artificială a pieței și încetinesc procesul de vânzare.

Colaborarea cu un agent imobiliar cu experiență sau la un evaluator autorizat nu este doar o opțiune inteligentă, ci o necesitate dacă se dorește o tranzacție echilibrată, corectă și rapidă. O estimare corectă a prețului nu doar că asigură o poziționare realistă pe piață, ci facilitează și o negociere eficientă, contribuind la evitarea așteptărilor nerealiste din partea ambelor părți.

4. Negocierea: cheia unei investiții inteligente

Negocierea reprezintă unul dintre pașii cheie în procesul de achiziție imobiliară, dar mulți cumpărători o tratează superficial sau cu reticență, fie din lipsă de experiență, fie din dorința de a nu pierde proprietatea sau chiar din stânjeneală. Totuși, o negociere bine gestionată poate aduce economii semnificative și poate include condiții avantajoase pentru cumpărător.

Pentru a negocia eficient, apelați la serviciile unui agent imobiliar care poate gestiona negocierea în mod profesionist și obiectiv și stabiliți din timp limite clare privind prețul maxim pe care sunteți dispus să îl plătiți și condițiile acceptabile. De asemenea, este important să fiți ferm, să vă păstrați planul inițial și să nu acceptați compromisuri.

Investițiile imobiliare pot oferi oportunități valoroase pe termen lung, dar succesul acestora depinde în mare măsură de modul în care este abordat întregul proces. O agenție imobiliară cu experiență nu doar că vă poate ghida pas cu pas, ci vă poate oferi siguranța că investiția făcută este solidă, legală și adaptată obiectivelor dumneavoastră. Într-o piață dinamică și competitivă, luarea deciziilor informate face diferența dintre o investiție riscantă și una cu adevărat profitabilă.

a.      Puterea datelor reale în negociere

Un agent imobiliar cu experiență nu negociază „după instinct”, ci pleacă la drum cu un dosar solid de informații.
Datele reale din piață – precum prețurile de tranzacționare recente, stocul de proprietăți similare disponibile, durata medie de vânzare într-o zonă sau istoricul fluctuațiilor de preț – oferă un fundament obiectiv, imposibil de contestat.

Această abordare strategică permite formularea unor oferte argumentate, evitând atât supraevaluarea, cât și pierderea unor oportunități viabile. În locul presupunerilor, intervin cifrele, iar negocierea devine o conversație rațională, nu o confruntare.

b. Mai mult decât prețul: termeni și avantaje negociabile

O negociere reușită nu se rezumă întotdeauna la obținerea unui preț mai mic. Adesea, termenii tranzacției pot aduce avantaje la fel de valoroase:

• obținerea unor condiții de plată mai flexibile,
• o predare mai rapidă a imobilului (sau, dimpotrivă, amânată, după nevoie),
• includerea în preț a unor piese de mobilier, aparatură sau echipamente utile,
• preluarea unor costuri notariale de către vânzător

Toate acestea sunt variabile care pot fi negociate și care, în ansamblu, contribuie la valoarea reală a tranzacției. Un agent profesionist știe cum să identifice aceste oportunități „invizibile” și să le transforme în beneficii concrete pentru clientul său.

c. Negocierea sub presiune: riscuri și cum pierzi fără să-ți dai seama

Emoția este, de multe ori, cel mai mare inamic al cumpărătorului. Teama de a „pierde proprietatea perfectă”, graba sau lipsa de informații pot conduce la decizii neinspirate: acceptarea unui preț prea mare, a unor condiții restrictive sau ignorarea unor probleme reale ale imobilului. Un agent profesionist are rolul esențial de a filtra emoțiile, de a tempera entuziasmul și de a păstra claritatea deciziilor. Obiectivitatea nu înseamnă lipsă de implicare, ci protejarea interesului clientului, chiar și în momente tensionate.

Negocierea înseamnă strategie, nu noroc

O negociere eficientă nu se măsoară doar în mii de euro salvate, ci în siguranța unei alegeri echilibrate, în confortul unei tranzacții clare și în înțelepciunea de a construi o decizie bine fundamentată. Cu sprijinul unui profesionist care cunoaște dinamica reală a pieței, accesează date relevante și gestionează inteligent discuțiile, procesul de negociere devine un demers lucid   și eficient – nu o loterie. În imobiliare, câștigă nu cel care oferă cel mai mult, ci cel care știe exact cât merită.

Dacă sunteți în căutarea unei investiții sigure, echipa noastră vă poate ajuta să luați cele mai bune decizii, de la evaluare și verificări legale, până la negociere și tranzacționare. Contactați-ne pentru o consultanță personalizată.